Le Moulin de Cheneux à Stavelot est à Vendre

La propriété est sur Immoweb.be mais les données sur leur site sont encore incomplètes le 16 février. Donc, plus de renseignements ici à présent. Le numero de la publicité sur Immoweb : 4822691. Gardez ce numéro pour voir cette publicité quand tout sera en ordre. Sur leur page, l'introduire à gauche dans le champ : N° du bien, en dessous de "Accès direct.

Voici un lien, et la publicité est N° 4822691, et que vous pouvez cliquer aussi.

Le but de ce récit est de présenter la propriété comme elle est. Si ceci réussi, vous "aurez tout compris," ou beaucoup. Et avec les mêmes impressions que si vous l'aviez visité en personne ce jour. Mais ceux qui connaissent la propriété vous diraient qu'elle est beaucoup plus attrayante. Que ces faits et détails ne peuvent présenter cette partie subjective. Car la propriété qui est le Moulin de Cheneux, parle très bien d'elle-même.

Si vous avez maintenant le temps de faire une petite balade sur la propriété et à l'intérieur, et d'un bout à l'autre, cliquez ici pour lire cette visite virtuelle.

Un peu pressé ...? OK. Je comprends. Continuez à lire ici.

Si un rhinocéros était abattu et couché dans le pré arrière depuis un petit moment, il serait visible pendant votre visite, et donc, repris ici. D'autres renseignements importants mais "invisibles" sont repris ici aussi.

Et non, il n'y a pas de rhinocéros. Ou du moins, je n'en n'ai jamais vu.

Sa présence au bord de L'Eau Rouge

Le moulin est situé à Stavelot. Pour voir le lieu exact, et pour y naviguer, cliquez ici.

Marquée en pierre à l'entrée d'une dépendance de la propriété, est la date "1864."
En mars 1861, le meunier Simon Seffer fut accueilli comme nouveau propriétaire par le précédent, Jean-Henri Dubois. Donc cette dépendance, un fournil, est une rajoute. Le bâtiment principal, plus ancien encore, fut construit en 1816 sur les ruines d'un moulin d'avant 1705, quand l'ancêtre de J.-H. Dubois, Michel Dubois, aussi meunier, y est né.

Pour lire plus sur cette époque dans l'histoire du Moulin de Cheneux, si désiré, cliquez ici.

Plusieurs générations des Seffer ont continué le travail. Abandonné après la Deuxième Guerre Mondiale, le propriétaire suivant était mon oncle, d'une famille installée à Stavelot depuis très longtemps (1142). Il n'était pas meunier, mais notaire et pendant 17 ans, fonctionnaire et juge au Congo Belge. Lui et son épouse sont rentrés en 1953, avec un fils né handicapé à Léopoldville en 1949. Son handicap leur a fait changer de vie, et "le moulin" a été choisi comme refuge pour leur fils. Surtout pour la sérénité, le calme et la beauté du lieu, préservées jusqu'à ce jour. Mais dans ce cadre, il a aussi appris à bien travailler, et les trois ont partagé une vie paisible jusqu'à leurs fins.

Mon cousin décède après ses parents en 2013, et laisse ses biens à une succession de 14 héritiers dans trois pays différents. Ceci mentionné pour laisser comprendre que le délai entre décès et mise en vente, est dû aux défis posés par cette situation d'une complexité administrative innée. Aussi mentionné pour souligner que cette phase est bien terminée, et que la propriété est bien en vente à l'unanimité des héritiers, et sans restriction ni d'autre cause ultérieure de délai pour conclure un contrat de vente.

Les terrains :

Sur le cadastre les 5 parcelles font 9.285 M². Pour les voir sur des vues aériennes et sur le plan cadastral, cliquez ici.

Leurs proximités à l'Eau Rouge, et la façon dont les dimensions des terrains adjacents à un tel cours d'eau étaient souvent dans le passé estimées, fait que l'ensemble est probablement un peu plus grand que les 9.285 M². "Bien" quand venu le moment de payer ses impôts. "Bien" pour un acheteur. Un peu "moin bien" pour le vendeur.

La propriété est divisée en deux, par le passage du chemin de fer et son talus, devenu ravel.

L'ensemble fait un long triangle, avec sa base au nord ("le pré avant"), adjacent à la route de Malmedy (N-68), et sa pointe vers le sud. l'Eau Rouge est à l'est tout le long. La limite occidentale du "pré avant," est une propriété privée, avec une habitation.

Le chemin d'entrée est propriété privée, inclus dans les parcelles au cadastre, (deux avant, et trois à l'arrière) et n'est donc pas entretenu par la commune. Le court trajet des parcelles avant, pour atteindre ceux à l'arrière, se fait par un tunnel. Il est entretenu jusqu'à ce jour par la S.N.C.B., et la partie du chemin privé qui y passe, (pour asphalter par exemple) est sous leur contrôle aussi.

Les terrains sont des terres agricoles.

Les terrains sont repris sur la carte d'aléas d'inondation, classés "risque faible." Pas surprenant qu'un moulin se situe très proche d'un cours d'eau puissant. En fait, la dernière inondation importante était en 1969, et une moins importante en 1971. La structure de la maison principale et ses dépendances n'en n'ont pas souffert.

Au sud du chemin de fer, le grand pré voisine à l'ouest un terrain inoccupé, et celui-ci sépare le moulin d'autres habitations à plus de 600 mètres.

Les bâtiments :

Une habitation qui était l'ancien moulin, et donc, "la maison."

Il n'est pas évident de convertir une fabrique ou usine en habitation. Les espaces où vivaient le meunier et sa famile étaient, par nos standards de ce jour, incroyablement petit. Mon oncle à converti 70% en habitation, et 30 à 35% reste inachevés, ou état "nature" pour un moulin ou une ancienne ferme. Poutres visibles et torchis pour faire les colombages.

Séparés par une cour, trois dépendances : un fournil, une grange devenue garage, et un cabanon, attaché à la grange par un toit au dessus d'un espace vide de stockage.
Le cabanon est une ajoute en blocs de ciment, et les autres dépendances anciennes en pierres.
Dans le pré arrière, un ancien poulailler construit en 1961 est devenu espace vide pour rangement de machines d'entretien.

Les dimensions des espaces, les surfaces, les volumes :

Le périmètre extérieur de la maison et ses dépendances, y compris le poulailler = 550,92M²

Sans le poulailler (254,53M²) il reste 296,39 M², la surface bâtie au sol.

Les 14 espaces "habitables" = 225,20M²  Ce sont les espaces chauffés.

Les espaces "intérieurs" = 879,27M² Pour comprendre, ce sont les espaces ou surfaces sous toit, et y compris poulailler, les autres dépendances, les espaces caves (non chauffés) avec l'ancien mécanisme du moulin qui occupe une partie, par exemple. Si une dépendance a deux étages, les surfaces à chaque étage sont repris dans ce chiffre. Aussi, les espaces habitables y sont repris. Même méthode mais sans le poulailler = 630,72M². De même mais sans la partie habitable = 405,52M². Y compris dans ce dernier chiffre, des espaces inachevés dans "la maison," les dépendances (mais sans le poulailler), et les caves.

Important pour le chauffage, les espaces habitables ont un volume = 539,38M³.
Les dépendances avec le poulailler = 979,99M³
Les dépendances sans le poulailler = 317,34M³

Mon cousin vivait sous tutelle après le décès de ses parents. Il était accompagné par deux gardiens. Voici l'appartement au premier étage dans la maison, "pour les gardiens."

Espaces habitables de l'appartement au 1er : 113,80M²    Volume : 247,11M³

L'état des lieux :

Logiquement, seule une visite sur le site vous donnera une réponse utile et personnelle à cette partie de l'évaluation d'un bien immobilier à vendre.

Je vous propose quand-même ici, une autre évaluation, avec un aspect quantitatif plus utile que "Les goûts et les couleurs, cela ne se discute pas."

Imaginez un instant que vous êtes chargé de faire l'évaluation d'un immeuble sur 5 critère :
Structure, Achèvement, Peinture, Entretien, Propreté/Rangement

Donc, vous êtes face à un endroit délimité (par exemple, la salle de bains) et vous faites votre évaluation de la peinture. "La peinture est parfaite. Absolument parfaite," que vous décidez.

Donc, là sur une gamme de 0 à 5, vous notez un 5, car "Absolument parfait" = un 5. Une réponse comme : "J'ai déjà vu pire et aussi mieux. C'est un peu comme-ci comme-ça." Là, plus proche d'une valeur moyenne, comme 2,5.  Et "Etat catastrophique" = 0. 

Voici les résultats avec beaucoup de détails pour 7 endroits évalués dans cet appartement "des gardiens."

(cliquez l'image pour l'agrandir si besoin)

Donc, en moyenne (sur une gamme de 0 à 5) :

Structure : 3,57
Achèvement : 2,97
Peinture : 2,61
Entretien : 2,87
Propreté/Rangement : 2,81

Que peut-on dire ?
Pas parfait. Mais, loin d'être une épave. (Jusqu'à juin 2013, des personnes y ont vécu 15 ans).

Quoi d'autre? Chaque fois dans cette analyse de 35 endroits differents dans les espaces de ces bâtiments, la Structure était la plus forte (Important pour un acheteur potentiel) et la Peinture la plus faible (Important, mais moins que Structure). Et oui, le moulin est arrivé à un moment dans sa vie ou il faudrait repeindre ... (ou, sabler si vous voulez le rendre encore plus beau).

Sans trop s'enfoncer ici dans les chiffres de cette analyse :

Pour ces 5 critères, jugés dans 35 endroits différents la
Grande Moyenne = 2,424 ± 0,7099.

Loin d'être parfait, mais pas un bien en ruine.

Si cela vous intéresse plus, voici des résultats que vous pouvez étudier à votre aise.

Ou dire, "je passe," et descendre plus bas sur la page.

( cliquez dessus pour l'agrandir )

Mais avant de quitter, j'ajoute qu'après votre visite au Moulin de Cheneux, je vais certainement vous poser la question : "Êtes vous d'accord avec mon évaluation de l'Etat des Lieux?"

Donc, "bonne structure, mais manque de peinture et d'entretien."

Donc l'Etat des Lieux n'est pas après tout, un rhinocéros abattu dans le pré que l'on va vous cacher le jour de votre visite, sous une bâche. Je retrouve, comme vous risquez de le faire aussi, une vraie valeur dans cette propriété, et qui est plus grande qu'un déficit en peinture.

L'ambiance, le milieu, le cadre :

Magnifique!

Et cela dit sans un soupçon d'exagération, et sans chercher à pousser comme un vendeur dans un magasin de chaussures. Pas besoin.

Il y fait calme, mais pas à 82 km d'une ville. On s'y détend : Même sans chercher à se détendre. Le ruisseau babillard, ses truites, une propriété protégée par la nature et le talus. Et des souvenirs historiques et passionnants d'un ancien métier.

De suite un visiteur se met à imaginer l'avenir de son moulin.

Des personnes, Stavelotains depuis naissance, qui sont venus voir récemment, disent tous la même chose :

"Je ne savais pas que c'était ici ! Comment est-il possible ? !" et ceci en faisant de grand yeux.

Et les anciens disent : "Ah oui, bien sûr. Je m'en souviens maintenant. On y allait quand j'étais petit chercher de la farine. On avait toujours bon là. Ils cuisaient des biscuits sur le coin de leur four à pain. On avait toujours droit à un biscuit. C'était comment encore le meunier? Schefer, ... Seffer?"

Mais une fois meunier Seffer parti, ils n'y allaient plus. Et leurs enfants presque jamais. Un havre de paix abandonné.

Le Prix Demandé : 337.500 euros.

N'hésitez pas après votre visite au Moulin de Cheneux, de nous poser des questions sur ce prix et ses origines. Pour suivre le texte d'une petite visite guidée (mais assez complète), cliquez ici.

Une étude du gouvernement belge très intéressante, a découvert que si les héritiers d'une succession en Wallonie décidaient entre eux la valeur du prix demandé, et donc, sans aide ni expertise, que le prix de vente à la fin, était 52% du prix demandé au début. Notre prix demandé a pris sa forme, seulement après beaucoup d'études analytiques et par plusieurs personnes. On peut vous les présenter si besoin, et au bon moment.

C'est au "juste marché" de décider du mérite de ce prix, certainement. Nous pensons sincèrement qu'on n'y est pas loin, si pas juste dessus.

Je veux faire une offre. Je la présente à qui?

Au Notaire Crespin ici à Stavelot. Voici ses coordonnées :

M. Charles Crespin
Rue Neuve, 113
4970 Stavelot

T: 080/86 20 23
F: 080/86 21 22

par mail : charles.crespin@notaire.be

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